BOB·体育税率自住与出租报税有什么区别？

美国自住房和出租房的税率优惠抵扣政策“因房而异”，首先要界定房屋的用途是出租或自住。自住房要求房主在五年之内住满两年；租期超过14天，并且自住天数少于14天或是租期的10%，那么这套房屋算作出租房。

如果出租天数不足14天，房主收到的租金无须申报，当然税收抵扣的优惠也就没有了。假如出租天数超出14天，则需要申报租金收益，好处是可以获得费用抵扣。

一、美国自住房的税收优惠和其它减免费用

1、房屋贷款利息（Mortgage Interest）
2、房产税（Property Tax）
3、美国买房交易过程的一些费用（Closing Cost）
4、出售房屋获得的增值部分——免资本利得税（Capital Gain）。免税额视夫妻双方报税人数而定，单人免税250,000美元，双方都报税可以免税500,000美元。例如，房屋40万美元购入，几年后75万美元出售，房屋增值获利35万美元，很显然，如果是夫妻双方报税，那么免交资本利得税。

二、美国出租房可以减免的费用

BOB·体育用于出租，以上所提的资本利得税除外，相比自住房而言得到的税务减免力度更大一些。但是，想要利益最大化，您必须掌握更多税务规划上的技巧。

1、广告费：出租房屋过程中的一些广告费用，比如宣传海报。
2、装修费：出租房屋产生的材料费用，最常见的就是修修补补。
3、折旧费：美国税法规定，民用住宅出租房的折旧年限是27.5年，商铺的折旧年限可达31.5年。注意：除土地外，只折旧建筑物的价格。
4、差旅费：管理出租房，少不了各种差旅费用，如餐费、住宿费、车辆使用费等。
5、雇工费：一些人员费用的减免。
6、佣金费：有的业主自己不便管理，会雇佣房屋附近的经纪人来管理，佣金一般是租金收入的8%。

三、被动损失

谈到租赁财产的税收，我们必须谈谈被动损失PassiveLoss。一般来说，被动损失只能抵扣被动收益PassiveGain。比如现在的EB5投资移民，年底收到K-1表，上面标注的收入Gain或者损失Loss，就是这类PassiveGainorLoss。被动损失PassiveLoss只能从被动收入PassiveGain扣除，不能从一般收入中扣除。

在美国，房产投资是个特例，对于拿工资的中产家庭来说，税法给每个联合报税的家庭2.5万美元的扣除额，这是一个很大的免税福利。然而，这种扣除是有条件的。在联合报税的情况下，如果您的调整后总收入超过1万美元，只能得到部分扣除，超过1.5万美元，则完全不能扣除。

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